高齢入居者の家賃滞納は督促で止まらない｜福祉につなぐ判断と代理納付の実務

支払いが遅れたことのない70代の入居者が、ある月から急に家賃を入れなくなる。電話には出ない。督促状にも反応がない。訪問すると郵便受けからチラシがあふれ、玄関の奥にはゴミ袋が積み上がっている——高齢の単身入居者を多く抱える物件では、もう珍しい光景ではない。

こうした案件に、若い単身者と同じ督促フローで臨むと、ほぼ確実に失敗する。督促状を重ねるほど本人は電話に出なくなり、部屋にこもり、連絡が途切れる。気づいたときには生活が破綻し、残置物・原状回復・孤独死のリスクまで管理会社が抱えることになる。

この記事では、高齢入居者の滞納を「督促で回収する案件」と「福祉につないで生活ごと立て直す案件」に振り分ける判断基準、2024年の厚生労働省通知で原則化した住宅扶助の代理納付、認知機能が落ちた入居者と契約手続きを進めるときのリスクを、条文と判例をもとに整理する。

高齢入居者の滞納で最初にやるべきは督促の強化ではなく、滞納2か月以内に「これは福祉につなぐ案件か」を判定することだ。

※実際の案件をもとにした再構成です。物件名・所在・時期のほか、金額・入居期間・工事内訳も特定を避けるため変更しています。

結論と、その理由

督促は「払えるのに払っていない人」に効く手続きだ。架電、督促状、連帯保証人・保証会社への連絡、内容証明と圧を上げていき、最後は明渡し訴訟に至る設計は、相手に支払う能力と、支払いの手続きをする能力があることを前提にしている。

高齢入居者の滞納は、この前提が崩れていることが多い。年金だけでは家賃を払いきれない。配偶者の入院で世帯収入が急に減った。振込に行けない。通帳を管理できない。そもそも滞納している自覚がない。原因が「払わない」ではなく「払えない」「払う手続きができない」なら、督促をいくら強めても回収の見込みは上がらない。

一方で、福祉につないで生活保護が決まれば、住宅扶助の代理納付によって家賃は福祉事務所から貸主へ直接入る。本人の手続き能力に左右されず、滞納の再発を仕組みで止められる。回収という目的に照らしても、福祉につなぐほうが早く確実に着地する案件がある。その見極めを、滞納2か月の時点で必ず行う——これがこの記事の結論だ。

いま何が問題になっているのか

背景にあるのは、高齢の単身入居者の増加と、それを受け止める制度の整備だ。

2025年10月1日、改正された住宅セーフティネット法が施行された。柱は、居住サポート住宅（法律上は「居住安定援助賃貸住宅」）の認定制度、認定家賃債務保証業者の制度、居住支援法人による残置物処理の推進、終身建物賃貸借の利用促進などだ。居住サポート住宅では、居住支援法人などが入居者の見守りを行い、福祉の支援が必要になれば関係機関につなぐ。要配慮者の入居を、管理側だけで抱え込まない仕組みを国が用意し始めたことになる（国土交通省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」）。

もう一つ、管理会社が押さえておくべき変化がある。生活保護の住宅扶助の代理納付だ。2020年4月からは、家賃を滞納している場合などに代理納付を原則とする扱いになっていたが、2024年7月5日の厚生労働省通知で、住宅扶助と共益費は滞納の有無にかかわらず原則として代理納付を適用する方向に改められた（厚生労働省「住宅扶助の代理納付に係る留意事項について」の一部改正について）。

つまり、高齢の困窮入居者を福祉につなげば、家賃の回収はかつてより確実になっている。督促で消耗する前に、この経路を使わない理由はない。

制度・法令の正確な整理

福祉につなぐ判断の前に、2つの窓口の役割の違いを押さえておく。ここを取り違えると、片方につないだだけで対応が止まる。

生活保護（福祉事務所）は、収入・資産・働く能力を見る制度だ。一方、地域包括支援センターは、体の状態や認知機能を含めて、今の生活を続けられるかどうかを見る窓口だ。判断の軸が違うので、高齢者の滞納では一方で完結させず、両方につなぐ前提で動く。

住宅扶助の代理納付（生活保護法37条の2）

生活保護法37条の2は、住宅扶助などを被保護者に代わって貸主に直接支払うことを認めている。前述のとおり、2024年の通知で住宅扶助と共益費は原則として代理納付を適用する扱いになった。ただし、口座振替などで確実に支払われている場合や、貸主が希望しない場合などは例外になり得る。管理会社側から「代理納付を希望する」とはっきり伝えるのが確実だ。

住宅扶助には上限がある

住宅扶助には、地域と世帯人数ごとに上限額がある。東京23区の単身世帯なら月53,700円が目安だ。家賃が上限を超えていると、超えた分は保護費ではまかなえない。ここを確認せずに進めると「保護は決まったのに家賃が満額入らない」という事態になる。上限額は自治体で異なるので、担当の福祉事務所で必ず確認する。なお、生活保護を受けている人の入居審査の見方は生活保護案件の審査の判断基準で整理している。

申請から決定までの期間

生活保護法24条により、保護の要否は原則として申請から14日以内（特別な理由があれば30日以内）に決定される。申請が早いほど、滞納が膨らむ期間は短くなる。

認知機能が落ちた人との契約（民法3条の2）

2020年4月施行の民法3条の2は、「意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は無効とする」と定めている。認知機能が落ちた入居者との更新・解約・明渡しの合意は、後から無効を主張される可能性がある。本人だけで判断できない状態なら、成年後見（民法7条の後見開始の審判など）を検討する。

裁判例はどう判断してきたか

高齢入居者の滞納で「早く明渡しに持ち込みたい」と考えたとき、必ず押さえるべき判例が3つある。

最高裁昭和39年7月28日判決（民集18巻6号1220頁）
催告期間内に延滞賃料が支払われなかった事案でも、長年にわたり延滞のなかった賃借人について、賃貸借の基礎となる信頼関係を破壊するほどの不誠意があるとはいえない事情のもとでは、賃料不払いを理由とする解除は信義則に反し許されないとした。

いわゆる信頼関係破壊の法理だ。長く遅れのなかった入居者が、困窮や認知機能の低下で滞納し始めたケースは、この判例の事情に近い。滞納額と期間だけを見て解除に進むと、裁判で解除が認められないリスクがある。

最高裁令和4年12月12日第一小法廷判決（令和3年(受)第987号、民集76巻7号1696頁）
家賃債務保証業者の契約書にあった、賃料等を3か月分以上滞納したときに保証業者が無催告で賃貸借契約を解除できる条項と、賃料の滞納・連絡がとれない・相当期間の不使用などの要件を満たすと賃借人が明け渡したものとみなす条項について、いずれも消費者契約法10条により無効とし、使用の差止めを認めた。

連絡がとれない高齢入居者について、「もう住んでいないだろう」と保証会社任せで明渡し扱いにする運用は通らない（保証会社でも勝手に追い出せない理由）。連絡がとれないことは、明渡しの理由ではなく、安否確認と福祉接続の理由だ。

大審院明治38年5月11日判決（民録11輯706頁）
意思能力を欠く者がした法律行為は無効であるとした。この判例法理は、2020年施行の改正民法で3条の2として明文化された。

認知機能の低下が疑われる入居者に解約合意書へ署名させても、後で無効を主張されれば振り出しに戻る。急いで取った書面ほど、後で崩れる。

【現場の実際】21年の実務から

ここからは、実際の現場で起きていることと、管理会社としての判断基準を書く。

場面1：遅れたことのない人の、突然の滞納

都内の物件で対応した、70代の単身の契約者のケースだ。入居以来一度も遅れがなかった人が、ある月から家賃を入れなくなった。電話には出ず、督促状にも反応がない。訪問すると郵便物がたまり、室内はゴミが片づかない、ゴミ部屋の一歩手前だった。

話をすると、払う気持ちはある。ただ金額をはっきり覚えておらず、前回の約束も忘れていた。この状態で督促状を送り続けても1円も回収できない。状況を動かしたのは、福祉事務所への生活保護申請への同行と、地域包括支援センターへの接続だった。地域包括を通じて認知機能の検査まで進み、ようやく生活を立て直す道筋が見えた。

場面2：端数の入金が続く

家賃6万円のところに、3万円、2万円と端数の入金が続くケースがある。督促担当から見れば「一部入金があるからまだ大丈夫」に見える。だが現場の感覚では逆だ。払おうとしているのに足りない、というサインであり、困窮がすでに始まっている。一部入金が2か月続いたら、督促ではなく状況確認の訪問に切り替える。

場面3：「もう払った」と言い張る

入金記録がないのに「先週払った」と言い張る入居者がいる。督促の現場では嘘をついていると受け取られがちだが、高齢者の場合は本人が本当に払ったと思い込んでいることが多い。ここで問い詰めると関係が壊れる。記録を見せて責めるのではなく、「一緒に通帳を確認しましょう」と言えるかどうかで、その後の展開が変わる。

場面4：緊急連絡先の家族が動かない

緊急連絡先の子どもに連絡しても「親とは疎遠なので」「遠方なので行けない」と言われることは多い。家族が動かない前提で、行政につなぐ段取りを組んでおくほうが現実的だ。家族には状況を伝えたうえで、福祉事務所・地域包括へ相談することの了解だけもらっておく。

場面5：オーナーが「早く出してくれ」と言う

福祉につなぐ判断は、事情を知らないオーナーには回収をあきらめたように見える。「代理納付が始まれば家賃は福祉事務所から直接入る」「認知機能が疑われる相手と急いで解約しても後で無効になり得る」——この2点を数字と根拠で説明できれば、たいていのオーナーは納得する。

これらの場面から導いた、福祉に切り替える判断材料が次の4系統だ。1系統だけなら様子見、2系統以上当てはまれば切り替えを本気で検討する。

3と4の兆候が出ていたら、それは回収案件ではなく生活支援案件だ。

ケース別の負担区分・対応

着地の実務——どこで折り合うか

現実的な手順

1. 滞納1〜2か月目：初回の電話・訪問を「回収」ではなく「状態確認」として行う。支払う意思、金額の認識、困窮のサインを見る。
2. 4系統の判定：2系統以上当てはまれば督促の強化を止め、福祉接続に切り替える。管理台帳に判定結果を記録する。
3. 窓口への接続：お金は福祉事務所、暮らしは地域包括。両方に不安があれば同時に。本人の同意をとり、可能なら申請に同行する。
4. 代理納付の申し出：保護が決まったら、貸主として代理納付を希望すると福祉事務所に伝える。住宅扶助の上限と家賃の差もここで確定させる。
5. オーナー・保証会社への説明：切り替えた理由、回収の見込み、今後のスケジュールを書面で共有する。

やってはいけないこと

• 督促状を機械的に送り続けること。本人が萎縮して連絡が完全に途切れる。
• 連絡がとれないことを理由に、明渡し扱いにすること。令和4年最判の趣旨に反する。
• 認知機能の低下が疑われる相手に、解約合意書へ急いで署名させること。民法3条の2で無効を主張され得る。
• 管理会社が本人に代わって申請内容を決めること。申請の主体はあくまで本人だ。
• 福祉事務所か地域包括のどちらか一方につないで終わりにすること。

よくある質問

Q1. 管理会社が生活保護の申請に同行してよいのか。

本人の同意があれば問題ない。同行すると本人の不安が和らぎ、滞納や室内の状況を客観的に補足できる。ただし、申請するかどうか、何を申請するかを決めるのは本人だ。

Q2. 代理納付は貸主から申し出る必要があるのか。

2024年の通知で原則適用の扱いになったが、実務では貸主から希望を伝えておくのが確実だ。滞納がある場合はその事実も伝える。

Q3. 家賃が住宅扶助の上限を超えていたら、退去してもらうしかないのか。

すぐ退去とは限らない。家賃の減額、差額を本人が負担できるか、低廉な住戸への住み替えかを福祉事務所と協議する。住み替えの場合は転居費用が支給されることもある。

Q4. 認知機能の低下が疑われる入居者との更新契約はどうするか。

無理に新しい合意を取りに行かない。地域包括と連携して状況を確認し、判断能力に疑いが強ければ成年後見の申立てを家族や市区町村長に相談する。

まとめ

高齢入居者の滞納は、督促のうまさでは解決しない。結果を分けるのは、「督促で対応するか、福祉につなぐか」を判断する早さだ。滞納2か月で4系統を判定し、お金は福祉事務所、暮らしは地域包括へ。生活保護が決まれば代理納付で家賃は直接入る。この流れを担当者の勘ではなく社内の基準にできた会社ほど、損失を小さく抑えられる。

根拠とした条文・判例・資料

• e-Gov法令検索「生活保護法」（24条・37条の2）
• 厚生労働省「生活保護法第37条の2に規定する保護の方法の特例（住宅扶助の代理納付）に係る留意事項について」の一部改正について（令和6年7月5日）
• 国土交通省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」
• 消費者支援機構関西「フォーシーズ株式会社に対する不当条項使用差止請求訴訟 最高裁令和4年12月12日判決について」
• 最高裁昭和39年7月28日判決（民集18巻6号1220頁）／大審院明治38年5月11日判決（民録11輯706頁）／民法3条の2・7条

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執筆者：不動産管理会社勤務・業界21年。賃貸管理／入居審査／家賃滞納対応／退去立会い／原状回復を担当。

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別事情により対応は異なります。法的判断や具体的な対応は、必要に応じて弁護士・専門家・関係機関へご確認ください。