定期借家契約で転貸・ペット飼育の契約違反が確認された。再契約しないと決めた。
では、何をすればいいか。答えはシンプルです。今すぐ終了通知を送る。それだけです。
理由を書く必要はありません。違反の詳細を通知書面に列挙する必要もありません。定期借家は「期間が来たら終わる契約」であり、再契約はオーナー・管理会社の権利です。
ただし、すでに満了まで6ヶ月を切っている場合は、通知の効力が変わります。1日送るのが遅れるほど、契約終了日が後ろにずれます。この記事を読んでいる間にも、時計は動いています。
1. 6ヶ月を切った場合の終了通知──何が変わるか
法定期間内と期間切れの違い
定期借家契約（1年以上）では、オーナー・管理会社は満了の1年前〜6ヶ月前の間に、書面で終了通知を送る必要があります（借地借家法第38条第6項）。
この期間を過ぎていても、通知の効力は失われません。ただし終了日の計算が変わります。
| 通知タイミング | 契約終了日 |
|---|---|
| 満了1年前〜6ヶ月前（法定期間内） | 契約書記載の満了日 |
| 6ヶ月を切ってから通知（今回のケース） | 通知が相手に届いた日から6ヶ月後 |
今日通知が届けば、今日から6ヶ月後が終了日です。1週間後に届けば、1週間分ずれる。動くなら今日が最善です。
2. 終了通知の書き方──シンプルが正解
再契約しない理由は書かなくていい
転貸・ペット飼育という契約違反があったとしても、それを通知書面に書く必要はありません。定期借家の終了通知は「期間が満了する・または満了した」という事実を伝えるものです。再契約しない理由を書く法的義務はなく、書けば書くほど相手に交渉の入り口を与えます。
通知書面に書く項目
② 賃借人の名称（法人名）
③ 契約期間と満了日
④ 借地借家法第38条第6項に基づく終了通知である旨
⑤ 本契約は通知到達から6ヶ月後をもって終了する旨
⑥ 再契約は行わない旨（一文でよい）
⑦ 退去・鍵返却の期限
⑧ 連絡先
これだけです。余計なことは書かない。
送付方法は内容証明＋配達証明
普通郵便は厳禁です。「受け取っていない」と言われた瞬間、通知到達日の証明ができなくなります。終了日のカウントは「相手に届いた日」から始まるため、この日付の証明が全てです。
| 送付先 | 理由 |
|---|---|
| 契約書記載の法人所在地 | 契約上の賃借人への正式な通知先 |
| 物件住所 | 実際に居住者がいるため、到達の確実性を高める |
3. 通知後の流れ──2パターンで動く
通知を送ったあとは、相手の出方で流れが変わります。最初からどちらにも対応できる準備をしておくことが重要です。
パターンA：退去する場合
① 退去日・立会い日程の調整
退去連絡が来たら、速やかに立会い日を設定します。双方で室内を確認し、確認書面にサインをもらうことで後のトラブルを防ぎます。
② 室内の徹底記録
全室を写真・動画で撮影します。日時情報が入る形で保存してください。ペット飼育の痕跡（爪傷・臭い・尿染み・毛）は必ず記録します。これが原状回復費用請求の根拠になります。
③ 原状回復の精算
ペット飼育禁止特約への違反が確認されている場合、通常の経年劣化による費用控除が認められにくくなります。クロス・フローリング・ハウスクリーニングについて、特約違反を根拠とした請求が可能です。
④ 鍵返却の確認
鍵の返却をもって明け渡し完了とし、書面で記録します。
パターンB：退去しない場合
退去しない場合の対応はセクション4・5で詳しく解説します。
4. 「退去しないこと」は請求原因にならない
ここは誤解しやすいポイントなので、正確に整理します。
明け渡し訴訟の請求原因は1つだけ
退去しないことは、訴訟を起こさざるを得ない状況であって、請求原因ではありません。転貸・ペット違反も同様です。違反があったから訴えるのではなく、定期借家契約が終了したのに明け渡さないから訴える。これが正確な構造です。
では転貸・ペット違反は何に使うか
通知が適法かどうかが争点になった場合の補強材料として使えます。ただしメインの武器ではありません。通知の記録さえ完璧なら、違反の立証は原則不要です。
退去しない期間の賃料相当額は請求できる
契約が終了しているのに居座っている期間については、賃料相当額の不当利得返還請求が可能です。訴訟の中で同時に請求できます。
| 請求の種類 | 根拠 |
|---|---|
| 建物明け渡し請求 | 定期借家契約の終了（メインの請求） |
| 賃料相当額の不当利得返還請求 | 契約終了後も建物を使用している事実 |
| 損害賠償請求 | 次の入居者が入れない等の実損が生じた場合 |
5. 明け渡し訴訟の準備フロー
弁護士への事前相談（退去しない場合に備えて）
室内記録・写真撮影
原状回復精算へ
明け渡し請求書を内容証明で送付
建物明け渡し請求訴訟を提起
（不当利得返還請求も同時に）
↓
審理・判決・強制執行
今から固める証拠──退去しない場合に備えて
| 準備事項 | 内容 |
|---|---|
| 訪問記録の文書化 | 訪問日時・確認した事実・対応者の発言を記録 |
| 転貸の確認記録 | 第三者入居の事実・「承諾を得ている」という主張の記録 |
| ペット飼育の証拠 | 確認日時・状況（猫2匹・ペット用品の有無等） |
| 契約書原本の確認 | 転貸禁止・ペット禁止条項の所在を確認・コピー保管 |
| 連帯保証人の情報 | 個人住所・連絡先（契約書記載のもの） |
定期借家であることが訴訟でも有利な理由
普通借家の明け渡し訴訟では「正当事由があるか」が最大の争点になり、長期化しやすい。しかし定期借家であれば、「通知が適法に行われたか」と「期間満了の事実」だけが争点になります。通知の記録さえ完璧なら、審理は比較的スムーズに進みます。
6. 今すぐやること──優先順位チェックリスト
本日中
- 終了通知書面の作成（理由記載不要・シンプルに）
- 内容証明郵便で2箇所へ送付手配（法人所在地・物件住所）
今週中
- 訪問記録・違反確認の内容を文書化・保管
- 契約書原本・転貸禁止・ペット禁止条項の確認
- 弁護士への事前相談（退去しない場合に備えて今のうちに）
通知送付後
- 配達証明の到達確認・保管（到達日が終了日カウントの起点）
- 相手からの連絡有無を日付付きで記録
- 退去期限までの対応状況を記録し続ける
7. よくある質問
- 定期借家の終了通知は6ヶ月を切っても有効。通知到達日から6ヶ月後が終了日になるだけ
- 理由は書かなくていい。書くほど相手に交渉の入り口を与える
- 送付は内容証明＋配達証明で法人所在地と物件住所の2箇所へ
- 退去しない場合の請求原因は「定期借家契約が終了した事実」のみ。退去しないことは請求原因ではない
- 居座り期間の賃料相当額は不当利得として請求可能
- 自力での追い出しは違法。退去しない場合は弁護士へ早めに相談する
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