賃貸で暮らしていると、エアコンが冷えない、給湯器が動かない、エレベーターが止まった——といった設備トラブルは必ず起きます。そんなとき入居者から管理会社にこう連絡が入ることがあります。
「設備が壊れて一部が使えないんだから、家賃は払いません」
管理会社で日々こうした対応をしている立場から、はっきり書きます。「使えない＝家賃を払わなくていい」は通りません。 ただし「家賃が下がる（減額）」ことは、条件次第であり得ます。この2つはまったく別の話です。ここを混同すると、入居者も管理会社もトラブルになります。
この記事では、入居者が知っておくべきことと、管理会社としての正しい対応の両方を、現場目線でまとめます。
結論：不払いはダメ、減額はあり得る
まず全体像です。
- 設備の一部が使えなくなっても、家賃を全額止める（不払い）ことは認められない
- 一方で、入居者の落ち度なく設備が使えなくなった場合、使えない割合に応じて家賃が下がる（減額）ことはあり得る
- 全額不払いが正当化されるのは、火災などで居室全体が使用不能になったレベルだけ
エアコン1台の故障で家賃をまるごと止める、という主張は法的に成立しません。
法律の根拠：民法611条1項
2020年の民法改正で、賃借物の一部が「借主の責めに帰することができない事由」で使えなくなった場合、使えなくなった割合に応じて賃料は”当然に”減額されると定められました（民法611条1項）。
ポイントは2つです。
第一に、これは「減額」であって「不払い」ではありません。減るのは使えない部分に相当する分だけで、家賃がゼロになるわけではない。
第二に、減額は「借主の落ち度がない」ことが前提です。入居者の使い方が原因で壊れた場合は、そもそも減額の対象にならず、修理費も入居者負担になります。
入居者目線：やってはいけないこと
設備が壊れて困る気持ちはわかりますが、次の行動は避けてください。自分の首を絞めます。
自己判断で家賃を止める・勝手に減額して払う。 これは契約違反と見なされ、滞納として扱われるリスクがあります。減額が妥当なケースでも、「自分で勝手に決めて払わない」のは別問題です。
管理会社に連絡せず放置する。 修理の機会を与えないまま「使えなかった」と主張しても、減額の根拠は弱くなります。故障に気づいたら、まず管理会社に連絡するのが最優先です。
正しい動きは、①発生日・症状・型番を管理会社に伝える、②修理対応を待つ、③家賃は契約どおり一度払い、減額の相談は原因が分かってから、という順番です。
管理会社目線：正しい対応4ステップ
ここからは管理する側の動きです。ポイントは、修繕の話と家賃の話を切り離して、両方同時に進めること。
1. 修繕を止めない（最優先）
貸主には修繕義務があります（民法606条）。入居者が不払いを盾にしていても、故障対応を遅らせると減額幅や損害賠償のリスクがこちら側に跳ね返ります。 家賃の話とは切り離して、即座に状況確認と業者手配へ動く。ここを人質交渉のように扱うと管理会社が不利になります。
現地確認や写真で「何が」「いつから」「どの範囲で」使えないかを記録します。これが後の減額協議とオーナー報告の一次証拠になります。
2. 全額不払いは即座に否定する
故障を理由とした全額不払いは契約違反であることを、記録に残る形（メール等）で明確に返します。ただし高圧的にはやらない。「修繕は責任をもって進める／減額の要否は原因確定後に協議する」とセットで伝えるのが正解です。
3. 原因を切り分けてから減額判断
経年劣化・設備不良が原因なら、貸主負担で修繕し、使用不能の割合・期間に応じた減額を認める余地があります。入居者の故意過失が原因なら、修理費は入居者負担で、減額の対象にもなりません。
原因が確定する前に、入居者が提示してきた減額額をそのまま飲まないこと。即答すると相場が崩れます。
4. オーナー（貸主）へ即報告
故障内容・修繕見込み・費用・減額協議の可能性を早めにオーナーへ共有します。減額に応じるかどうかの最終判断はオーナー案件として握っておく。管理会社が独断で減額を約束すると、後でオーナーとの間で問題になります。
そして、やり取り・写真・手配日・完了日を時系列で保存する。減額協議になっても、滞納として法的手続きに進む場合も、この記録が効きます。
エアコン（専有）とエレベーター（共用）は分けて考える
同じ「設備故障」でも、専有部分か共用部分かで扱いが変わります。
エアコンなど専有設備は、入居者が室内で排他的に使うものなので、611条の「一部使用不能＝割合減額」に乗せやすい。減額の芽があるので、管理会社は「減額しない」と言い切らず「原因確定後に協議」というトーンが必要です。
エレベーターなど共用部は、入居者が排他的に借りている部分ではないため、一時的な故障で当然に減額とはなりにくい。全額不払いはより一層通りません。ただし、高層階で事実上唯一の移動手段だったり、高齢者・車椅子の入居者で昇降に必須だったりして故障が長期化した場合は、減額の余地が出てきます。
また共用部の故障は建物全体に影響するので、個別対応ではなく掲示や一斉連絡で「発生日・原因・復旧見込み・緊急連絡先」を周知するのが基本です。閉じ込めなど人身リスクがあるので、修繕の緊急度はむしろ専有設備より高い。
そのまま使える伝え方
入居者に伝えるときは、この順番と言葉選びが大事です。
「設備は責任をもってすぐ直します。ただ、家賃は契約どおり一度お支払いください。修理が終わって、原因や使えなかった期間がはっきりしたら、家賃を下げる必要があるかどうかは改めてご相談します。」
一言に縮めるなら——「直すのはこちらの責任、家賃は一旦お支払い、下げるかどうかは後で相談」。
コツは2つ。「払わなくていい」とは絶対に言わない。そして「下げない」とも言い切らない。断言していいのは”不払いの否定”だけで、”減額の可能性”は残しておく。これが後で法的に崩されないための線引きです。
まとめ
設備が壊れたときの原則はシンプルです。
- 「使えない＝払わない」は通らない
- 減額はあり得るが、入居者が勝手に決めて止めるのはダメ
- 管理会社は「修繕は即・全力／不払いは即・否定／減額は原因確定後に協議／最終判断はオーナー」
入居者は、まず管理会社に連絡する。管理会社は、修繕と家賃を切り離して両方動かす。これだけ押さえれば、無用なトラブルはかなり防げます。
本記事は実務経験に基づく一般的な解説であり、個別の法的判断については弁護士等の専門家にご確認ください。
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