退去時のカビ請求30万円は争われたら勝てるか｜管理会社が原因論で負ける理由と民法615条の使い方

入居2年未満で退去した部屋。壁や設備の複数箇所に広範囲のカビ。敷金精算書に、カビ除去・消臭・特殊清掃で合計30万円前後を計上した。

数日後、借主から異議申立てが届く。主張はこうだ。

通常に生活し換気もしていた。2年足らずでここまでカビるのは通気・断熱・漏水など建物側の問題か、前の入居者のカビが残っていたからだ。国交省のガイドラインでは貸主負担のはずだ——おおむねこうした内容だ。

この主張に、正面から反論してはいけない。反論した瞬間に負ける。

退去時のカビ請求は、原因論で戦った時点で管理会社の負けが決まる。勝敗を分けるのは「なぜカビたか」ではなく「借主が通知したか、拭き取ったか」だ。そして30万円前後という金額は、判例が認めてきた水準とは整合しない。

理由を、条文と実在の判例で説明する。最後に、実務としてどこに着地させるかまで書く。

※実際の案件をもとにした再構成です。物件名・所在・時期のほか、金額・入居期間・工事内訳も特定を避けるため変更しています。

なぜ原因論で戦うと管理会社が負けるのか

結論から言う。結露・カビの原因論は、最初から借主に有利な土俵になっている。

名古屋地方裁判所 平成2年10月19日判決（判例時報1375号117頁）は、こう判示している。

壁クロスの汚損が結露によるものとしても、結露は一般に建物の構造により発生の基本的条件が与えられるものであるから、特別の事情が存しない限り結露による汚損を賃借人の責に帰することはできない

この案件で借主負担として認められたのは、ドア等のペンキ塗替え2万円だけだった。

枚方簡易裁判所 平成17年10月14日判決は、さらに厳しい。貸主側が「借主の過失によるカビ・異臭だ」として反訴したが、裁判所は「本件建物のカビは、結露が主たる原因」「結露の発生は建物の構造上の問題と認められる」と認定した。加えて、目に見えるところにカビが残っていないことから「借主は結露に気づいたときにその都度拭いていた」と認定し、敷金25万円は全額返還となっている。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」も、別表1で「結露は建物の構造上の問題であることが多い」と書いている（本文p.18）。

つまり「結露＝構造の問題」は、ガイドラインの側が先に認めている。

ここで「いや、この物件は構造の問題ではない」と主張すれば、立証責任を負うのは貸主側だ。断熱仕様、サッシ、通気経路、同一建物の他室の状況——これを全部こちらで示すことになる。2年に満たない入居でこれをやり切るのは、現実的ではない。

内見拒否と記録なしは、原因論での致命傷

多くの案件には、もっと直接的な弱点がある。

記録がない案件で原因論に踏み込むのは、負ける土俵に自分から上がる行為だ。

勝ち筋は通知義務違反一択

原因論を捨てる代わりに、論点を移す。使うのは民法615条だ。

民法第615条（賃借人の通知義務）
賃借物が修繕を要し、又は賃借物について権利を主張する者があるときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。ただし、賃貸人が既にこれを知っているときは、この限りでない。

そして、国交省ガイドライン別表1・壁天井（クロス）の区分A（＋B）には、こう書かれている（本文p.18）。

●結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
（考え方）結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えるものと判断されることが多いと考えられる。

要件は3つに分解できる。①賃貸人に通知していない ②拭き取り等の手入れを怠った ③壁等を腐食させた。

さらに決定的なのが、同じ別表1の床の欄にある一文だ（本文p.17）。構造上の欠陥による損耗について、こう書かれている。

構造上の欠陥は、賃借人には責任はないと考えられる（賃借人が通知義務を怠った場合を除く）。

構造起因であることを前提にしたうえで、なお借主に請求できる入口を、ガイドライン自身が例外として明記している。ここが唯一の勝ち筋だ。

国交省の参考資料（令和5年3月・住宅局参事官）p.10にも、同じ趣旨が書かれている。

賃貸住宅に修繕の必要が生じた場合には、賃借人の責任の有無に関わらず、賃借人は管理会社等に通知をする義務があります（民法615条）。例えば、水道からの水漏れ等を知らせずに被害を拡大させた場合には、損害賠償を請求される可能性があります。

借主の異議申立書に、自白が書かれていることがある

冒頭の案件に戻る。借主の異議申立書には、こう書かれていた。

「掃除しても何度も出てきて、手に負えなくなった」

これは、在室中にカビの発生を認識していながら、管理会社に通知しなかったという自白だ。

この一文が出た時点で、論点は「なぜカビたか（原因）」から「認識した後に放置して広がった分をどう分けるか（拡大）」に移せる。原因は構造でいい。こちらはそこを争わない。争うのは、通知せずに放置した期間に広がった分だけだ。

ただし、正確に書いておく。通知義務違反そのものを理由に、独立の損害賠償を認容した裁判例は、公的資料の範囲では確認できなかった。

東京地方裁判所 平成17年8月30日判決は「賃借人には、本件カビの発生を知ったときから、これに対する防除の措置をとることが可能であり、またこれを期待し得たこと、本件カビの拡散には賃借人の対応の不備も与っていると思われる」と述べているが、これは賃料減額の割合を決める際の考慮要素としての判示だ。東京地方裁判所 平成6年8月22日判決（判例時報1521号86頁）も同様に「賃借人においてもっと防止に努力すれば、より軽減された可能性のあること」を考慮要素として挙げている。

交渉の武器としては十分に強い。ただし「判例がある」と言い切ると、相手が調べたときに信用を失う。「ガイドラインが明記している」までにとどめるのが安全だ。

2×2で見る、負担がどちらに振れるか

通知したか、拭き取ったか。この2軸だけで結論はほぼ決まる。

左上・右上は最初から勝負がついている。管理会社が請求を組み立てられるのは右下の1マスだけだと理解しておくこと。

カビ・結露の裁判例

判断の相場感を持っておくために、実在する裁判例を並べる。

借主の責任が認められた例

貸主の責任が認められた例

※事件番号は、これらを収録する国交省・RETIOの公的資料に記載がないため省略している。

この6件から読み取るべきことは2つある。

1つ目。借主の責任が認められた案件でも、認容されたのは2割前後。30万円前後の満額回収を前提にした交渉は、判例の水準と整合しない。

2つ目。通知を受けていながら管理会社が動かなかった場合は、逆に賠償される。最後の東京地裁の案件では、漏水を4か月放置した結果、賃料3割減額に加えて340万円の賠償が命じられている。通知義務違反を主張するなら、その前提として「自社に通知が来ていなかった」ことを記録で示せなければならない。受付簿・メール・入電記録を先に確認しておくこと。

工事範囲と単価根拠という、もうひとつの弱点

請求の内訳は、消臭・洗浄・特殊清掃を組み合わせた見積だ。借主は「過剰請求だ」と言ってくる。

技術的な反論材料はある。

• 文部科学省「カビ対策マニュアル 基礎編」は、表面に発生したカビについて「既に組織内部にまで菌糸を伸張し」、産生色素や胞子による着色は「化学的除去や物理的除去が非常に困難である」としている（※この資料の対象は博物館・図書館の文化財資料であり、住宅建材を対象とした記述ではない）
• 日本建築仕上学会2014年大会「建材表面塗布型防カビ剤の検討」は、「室内側のみならず、壁面内のボード裏面でもカビの発生事例は多い」とし、防カビタイプの仕上材でも発生を完全には防げなかったと報告している
• 日本建築学会の研究（小峯裕己ほか、1996年）は、壁紙を含む建材で相対湿度80%以下ではカビが生育しないことを実験で示している

現場の解釈はこうなる。カビは表面を拭いて終わりではなく、仕上材の裏側にも回る。だからクロスを張り替えるだけでは、湿度環境が変わらない限り再発する。

実際、前掲の川口簡裁 平成19年5月29日判決は「クロス下地のボード等」を現実の工事項目として認定し、その20%を借主負担としている。下地まで手を入れる工事が、裁判所に費用として認められた実例だ。

この理屈は諸刃の剣

「相場どおり」では戦えない

もうひとつの弱点は単価だ。

カビ除去・オゾン消臭・特殊清掃について、公的機関や業界団体が公表した相場資料は存在しない。

国交省ガイドラインは金額基準を意図的に示していない。本文p.11に「損耗等の状況や度合いから負担割合を客観的・合理的に導き出すことができ、かつ、社会的にもコンセンサスの得られた基準等が存在していない」と書かれている。日本賃貸住宅管理協会の統計にも、原状回復費用の相場データは含まれていない。検索して出てくる「原状回復単価表」「坪単価○万円」は、すべて工事業者やコスト削減コンサルの自社サイトであり、根拠にはならない。

つまり「相場どおりです」という説明は成立しない。戦えるのは、見積書の内訳・実際の施工内容・作業前後の写真・被害範囲の記録だけだ。

なお、国民生活センターが2026年2月17日に公表した注意喚起には、経過年数を考慮して壁紙代は免除しつつ、工賃の2割だけを請求した事例が掲載されている。控除の見せ方を誤ると、公的機関に「問題のある請求」として例示される側に回る。内訳の組み方には注意が必要だ。

カビ費用の負担区分（ケース別）

表の見方として重要なのは、上から2段目と3段目だ。原因が構造でも、通知義務違反があれば借主負担に振れる。ここだけが管理会社の戦える領域で、それ以外の欄は最初から結論が決まっている。

着地の実務——全額固執か、部分減額か

まず、30万円前後という金額の位置づけを確認する。

少額訴訟の上限は60万円。30万円前後はその範囲内で、借主が弁護士を立てずに本人訴訟を起こせる金額帯だ。消費生活センターも動く。

そして、争われる確率は現実に上がっている。国民生活センターのPIO-NET集計によると、賃貸住宅の原状回復に関する相談件数は次のとおり推移している。

2026年度も前年同期比12.2%増で推移している。争われる確率そのものが上がっているという前提で判断すべきだ。

一方で、判例の認容水準は2割前後だった。全額固執は、回収可能性が低いうえに、消費生活センター対応・少額訴訟対応の人件費と時間を丸ごと抱える選択になる。

現実的な着地手順

1. 原因論には踏み込まない。「構造か借主かを争うつもりはない」と明言してよい。むしろ明言したほうが、論点を移しやすい
2. 請求根拠を通知義務違反（民法615条）＋ガイドライン別表1に一本化して、書面で示す。口頭でやらない
3. 拡大分に相当する金額まで減額する。判例の水準は2〜3割。30万円前後なら10〜15万円が現実的なライン
4. 合意書を巻く。「本件に関し、当事者間に本合意書に定めるほか何らの債権債務がないことを相互に確認する」の一文を必ず入れる
5. 減額理由を「入居時の記録が不十分なため」と書かない。書けば次の案件でも同じ理由で使われる。「早期解決のため」で足りる

やってはいけないこと

「裁判になりますよ」と口にすること。

国民生活センターが2026年2月17日に公表した資料には、管理会社が入居者に「裁判になる」と発言した事例が、そのまま相談事例として掲載されている。交渉の一言が、公的機関の注意喚起資料に載る時代だという前提で話すべきだ。

次の案件で勝つための3つ

• 内見拒否を受けない。どうしても断られるなら、入居前チェックリストへの署名を必ず取る
• 入居時の写真とチェックリストを、部位単位で残す。全体写真1枚では役に立たない
• 入居後に結露注意の書面を渡し、受領記録を残す。これは「通知義務があることを知らせた」証拠になり、通知義務違反の主張を格段に強くする

3つ目が一番効く。原因論で戦わずに済む状態を、入居の時点で作っておく。それができていれば、退去時に数十万円の請求を争う必要そのものがなくなる。

まとめ

• 原因論で戦うと負ける。結露は構造の問題だと、ガイドラインが先に認めている
• 勝ち筋は民法615条の通知義務違反。ガイドライン別表1が例外として明記している唯一の入口
• 判例の認容水準は2割前後。全額固執は非効率。根拠を一本化したうえで減額し、合意書を巻くのが最適解

なお、カビ・結露のような通常損耗ではなく、台風や大雨など天災による損傷が絡むケースでは判断の枠組みが変わる。台風・浸水被害の賃貸原状回復｜借主負担ゼロが原則の理由と例外で整理しているので、あわせて確認してほしい。

参考にした一次情報

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月
• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインに関する参考資料」令和5年3月
• e-Gov法令検索 民法
• 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」2026年2月17日
• 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」相談件数の推移
• RETIO NO.109（2018.4）
• 文部科学省「カビ対策マニュアル 基礎編」
• 日本建築仕上学会2014年大会「建材表面塗布型防カビ剤の検討」
• 日本建築学会計画系論文集 第61巻484号（1996）小峯裕己ほか

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別事情により対応は異なります。法的判断や具体的な対応は、必要に応じて弁護士・専門家・関係機関へご確認ください。