2027年4月から、エアコンの省エネ基準が引き上げられます。本体価格は値上がり方向です。
「壊れてから交換」では、真夏の募集に間に合わず空室を作ります。
動くなら今。——値上げ前・繁忙期前の計画交換が、結局いちばん安くつきます。
エアコン2027年問題とは何か
2027年4月から、家庭用エアコンに新しい省エネ基準（2027年度基準）が適用されます。資源エネルギー庁が進める「トップランナー制度」によるもので、普及帯の14畳クラスでは最大34.7%の効率改善が求められます。
ここで誤解されやすい点を先に潰しておきます。これはメーカー（製造・出荷側）への規制であり、今ある機器を買い替える義務はありません。既存のエアコンはそのまま使い続けて問題ありません。
ではオーナーに何が関係するのか。新しく買うエアコンの本体価格が上がることです。基準達成のための高効率化はコスト増を伴い、それは販売価格に乗ります。つまり「次に交換するとき」の単価が上がるということです。
値上げの二重圧力：省エネ基準＋フロン規制
価格を押し上げる要因は、もう一つあります。冷媒（フロン）規制です。
経済産業省のフロン排出抑制法のもと、地球温暖化係数（GWP）の高い冷媒は段階的に絞られ、業務用を中心により低GWPのR32等への転換が進んでいます。冷媒の国内供給量自体も削減フェーズに入っており、中〜高GWP冷媒は将来的に入手しにくくなる・高くなる見通しです。
省エネ基準（2027年）とフロン規制。この二重圧力で、エアコンは「待つほど高くなる」構造にあります。原状回復の建材高騰と並ぶ、設備コストの上昇局面と捉えるべきです。
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設備コストの上昇はエアコンだけではありません。原状回復の建材も2026年7月から高騰しています。
→ 原状回復コストが2026年7月から高騰｜賃貸オーナーの建材確保・空室損失対策と適正請求【経営判断】壊れるまで待つ vs 計画交換
ここが本題です。判断軸はシンプルです。
- 壊れるまで待つ：交換回数は最小。ただし①値上がり後の単価、②真夏の品薄・工事待ち、③入居中の故障対応リスク（後述）を全部背負う
- 計画交換：値上げ前・空室期間中に前倒しで替える。単価を抑え、募集にも間に合う
特に、設置から10年を超えたエアコンは、いつ壊れてもおかしくありません。「まだ動くから」と引っ張った結果、真夏の入居中に故障すると、最悪のタイミングでコストとクレームが同時に来ます。
判断の目安は、退去が出て空室になったタイミング＝交換の最良機会。入居者がいないので工事が自由で、募集の付加価値にもなります。
交換を検討するなら、まず本体価格の相場感をつかんでおくと判断しやすくなります。
募集前にエアコンを交換すべき理由
管理会社の立場から、はっきり言います。「壊れていないから」と古いエアコンを残したまま募集するのは、機会損失です。
- 内見時、古い・汚いエアコンは確実にマイナス印象。設備の古さは「管理が行き届いていない物件」というシグナルになる
- 競合物件が新しいエアコンを備えていれば、横並びで負ける
- 入居後すぐに故障すれば、入居者対応・修理費・信頼低下が一気に来る
新規募集前の交換は「費用」ではなく「空室期間を縮める投資」です。管理会社は、退去が出た部屋について「この機会に交換しませんか」とオーナーへ提案すべきです。値上げ前の今なら、その提案はなお通しやすいはずです。
対応を怠ると何が起きるか（デメリットの連鎖）
入居中の故障対応をケチると、コストはむしろ膨らみます。連鎖はこうです。
故障を放置 → 家賃減額（民法611条／2020年改正で“当然に減額”）→ 入居者の不満蓄積 → 更新せず退去 → 空室発生 → 募集コスト・空室損失
つまり、数万円の修理・交換をケチった結果、数十万円の空室損失で返ってくる。エアコン1台の対応は、目先の出費に見えて、実は空室リスクの管理そのものです。
猛暑の時期は特に危険で、「修理が遅い」というだけで信頼を失い、退去理由になります。対応の速さが、退去を防ぎます。
どうせ替えるなら「経費化」と「タイミング」で得をする
同じ交換でも、やり方で手残りが変わります。
- 経費計上：エアコンは取得価額10万円未満なら一括経費。青色申告なら、少額減価償却資産の特例で30万円未満まで一括償却できる場合があります（年間合計300万円までなどの要件あり。詳細は顧問税理士へ）。「どうせ替えるなら、利益が出ている期に経費化」という発想が効きます
- 品薄の先読み：2027年4月の基準切替前後は、駆け込み需要で品薄・工事待ちが想定されます。直前に慌てて手配すると、選べない・間に合わない。在庫と納期に余裕のある今〜オフシーズンに計画購入を
- 補助金：自治体によっては高効率エアコンへの買い替え補助があります。実質負担を下げられるので、物件所在地の自治体制度を確認する価値はあります（年度・地域差が大きい）
よくある誤解
- ❌「既存のエアコンも2027年に買い替え義務」→ メーカー規制であり、使用中の機器に義務はない
- ❌「まだ先の話」→ 値上げとフロン規制はすでに進行中。次の交換単価に効いてくる
- ❌「壊れてから対応で十分」→ 真夏の品薄・空室・クレームを同時に抱える最悪手
今オーナー・管理会社がやるべきこと
- 保有物件のエアコンの設置年を棚卸し（10年超を交換候補にリスト化）
- 空室・退去のタイミングで計画交換（値上げ前・繁忙期前）
- 募集前交換を管理会社からオーナーへ提案する仕組みに
- 入居中の故障は即対応（家賃減額・退去・空室の連鎖を断つ）
▼ 入居者から故障連絡が来たら
入居者側がどう動くか（貸主負担の主張・家賃減額の根拠）を知っておくと、対応がスムーズになります。
→ 賃貸のエアコンが壊れた｜貸主負担か自費かの分かれ道と家賃減額の方法📝 NOTE
管理会社の”本音”、noteでも話してます
オーナー・管理の現場判断を、noteではもう少し踏み込んで書いています。
相談や質問はnoteの方がしやすいので、お気軽にどうぞ。
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別事情により対応は異なります。税務・法的判断や具体的な対応は、必要に応じて税理士・弁護士・専門家・関係機関へご確認ください。
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