2026年7月から、原状回復と設備更新のコストが本格的に上がります。建材の値上げ、人件費高騰、そしてエアコンの値上がりが同時に来ます。
ここで「入居者に全部のせればいい」と考えるオーナーが、いちばん損をします。建材の欠品で工期が延び、客付けが止まるからです。
この記事は、コスト増を最小化し、空室期間を延ばさないための、オーナー・管理会社向けの実務対応です。
原状回復・リフォーム費用、相見積もりで握れていますか？
値上げ・欠品局面はコストと納期の両方を比較できる業者の確保が先決です。
守るべきは「請求の転嫁」ではなく「発注・特約・適正請求」
先に結論です。2026年7月以降、賃貸経営のコストは確実に上がります。やるべきことは3つ。①建材・設備を早めに確保する、②契約段階で特約を整える、③ガイドラインに沿った“揉めない請求”をする——この順です。
逆にやってはいけないのが、値上がり分を退去者にそのまま請求すること。揉めて退去精算が長引けば、その間ずっと部屋は埋まりません。家賃1ヶ月分の空室損失は、原状回復で削れるコストより大きい。ここを取り違えると、目先の数万円を取りに行って数十万円を失います。
何が、なぜ、どれだけ上がるのか
きっかけは2026年2月のホルムズ海峡封鎖です。原油・ナフサが不足し、石油化学由来の建材が一斉に値上がりしました。いわゆるナフサショックです。これに人件費高騰が重なります。
賃貸経営に効く値上げはこれだけあります。
- 壁紙クロス：サンゲツ・東リが7月1日、リリカラが6月29日から18〜30%
- 床材（CF・フローリング）：田島ルーフィングが7月21日に20〜30%
- 塗料・シンナー：日本ペイント75%、関西ペイント50%超。一部は供給停止の通知
- エアコン：2025年に各社10%超の値上げ。年2回改定が常態化。さらに2027年4月の省エネ基準改定で格安モデルが製造終了し、6畳用が現状5〜7万円から7〜10万円へ上がる見込み
- 人件費：建設労務単価は数年で約15%上昇。職人不足（建設業2026年問題）で工賃も上昇
クロス張替え単価は数年前の1,200円/㎡からすでに1,500円/㎡。7月はそこへさらに上乗せ、ということです。
本当の損失は「工期遅延 → 客付けが止まる」
ここがオーナー・管理会社が見落としがちな最大のリスクです。
ナフサショックの怖さは値上げよりも欠品・廃番・出荷制限にあります。塗料やメラミン化粧板の1部材が手に入らないだけで、工事全体が止まる「連鎖停止」が起きています。
原状回復が遅れれば、当然次の募集開始が遅れます。内見できる状態にならなければ客付けできない。家賃8万円の部屋なら、工期が1ヶ月延びるだけで8万円の空室損失。建材の値上げ分（数万円）より、こちらのダメージのほうが大きいわけです。
さらに見落とせないのが、入居予定者への損害賠償リスクです。工事が遅れ、契約した入居日に部屋を引き渡せないと、それは貸主側の引渡し義務の不履行になります。入居者が住む場所を失えば、ホテル代・仮住まいの家賃・余計にかかった引越費用が損害賠償の対象になりうる——国土交通省の相談対応事例集や住まいるダイヤルでも、貸主側に原因がある場合の補償対象として挙げられています。
つまり工期遅延は「空室損失」だけでは済みません。最悪、入居予定者への賠償まで発生する。建材の欠品で数週間ずれただけで、家賃以上の出費になりかねないということです。
ポイントは2つ。①入居日は工期に余裕を持たせて設定する（建材の納期遅れを織り込む）、②遅延が施工業者起因なら、業者の債務不履行として賠償・求償できるため、工事契約書に納期と遅延時の取り決めを入れておく。これが値上げ・欠品局面でのオーナーの防衛線です。
やってはいけない：値上げ便乗の過大請求
コストが上がると、つい退去者への請求でカバーしたくなります。ですが、これは現場でいちばん危ない判断です。
国の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」と民法621条で、通常損耗・経年劣化は貸主負担と明記されています。値上げを理由に「全面張替えを全額入居者負担」とすれば、ガイドライン違反として敷金返還を争われます。国民生活センターには原状回復の相談が年間1万件以上。訴訟・少額訴訟・口コミ炎上のコストは、節約した工事費を簡単に上回ります。
「材料が高いから」は、過大請求の正当化にはなりません。単価が上がっても、負担割合のルールは1ミリも変わらない——これを管理会社が現場で徹底できるかどうかが分かれ目です。
オーナー・管理会社の正しい守り方
実務で効く対策を5つ。
- 建材・設備を早期発注・在庫確保：値上げと欠品を前提に、退去前提の部屋は先に材料を押さえる。エアコンは2027年問題前の駆け込みで品薄化も想定。
- 相見積もり・工事業者の複線化：1社依存だと欠品時に工事が止まる。原状回復の一括見積もりでコストと納期の両方を比較する。
- 契約段階で特約を整備：定額クリーニング特約・原状回復特約を入居時に明確化しておけば、値上げ局面でも精算が早く・揉めない。
- 退去立会の精度を上げる／代行を活用：入退去時の状態をガイドライン基準で記録すれば、負担割合の根拠が残り、トラブルを未然に防げる。
- 入居日設定に余裕を持たせる／工事契約に納期条項：建材の納期遅れを前提に募集・入居日を設定。施工業者との契約に遅延時の取り決めを入れ、賠償リスクを業者側に転嫁できる状態にしておく。
退去立会、ガイドライン基準で記録できていますか？
中立の立会代行を使えば、負担割合の根拠が残り、返還トラブルを未然に防げます。
よくある誤解：「全部入居者負担にできる」は不可能
クロスには耐用年数6年の考え方があり、6年経過で価値はほぼ1円。入居者が破損させても、請求できるのは残価分だけです。値上げで新品単価が上がっても、按分の分母が変わるだけで、入居者に全額を負わせる根拠にはなりません。設備（エアコン等）も同様に耐用年数で按分します。ここを誤解した請求が、返還トラブルの大半です。
次の一手
2026年は、建材・設備・人件費が同時に上がる年です。コスト増は避けられませんが、早く動いて建材を確保し、適正な請求で揉めずに客付けを止めない——この差が、年間の利回りを左右します。
まずは原状回復・リフォームの一括見積もりで、コストと納期を握れる業者を確保しておきましょう。退去が出てから慌てるのが、いちばん高くつきます。
退去が出る前に、見積もりだけでも取っておく
納期と単価を先に握れば、空室損失も賠償リスクも最小化できます。
📝 NOTE
管理会社の”本音”、noteでも話してます
同じテーマを、noteではもう少し話しかけるように書いています。
コメントや質問はnoteの方がしやすいので、お気軽にどうぞ。
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別事情により対応は異なります。法的判断や具体的な対応は、必要に応じて弁護士・専門家・関係機関へご確認ください。
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