「SUUMOで探してるけど、なんかいい物件が出てこない……」
部屋探しをしている人の多くが感じるこの違和感、実は理由があります。不動産の世界には、ポータルサイトに一切載っていない物件が存在します。それが「ATBB」と呼ばれる不動産業者専用のデータベースに登録されている物件です。
この記事では、賃貸管理会社に勤務し毎日ATBBを使っている筆者が、ATBBの実態・未公開物件が存在する本当の理由・一般人が活用する具体的な方法を現場目線でそのまま書きます。
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ATBBとは何か？不動産業者専用のデータベース
ATBB（アットビービー）は、アットホーム株式会社が運営する「不動産業者専用の物件情報データベース」です。正式名称は「at home Business Base」。
一般の方が見ている「アットホーム（athome.co.jp）」とは別のシステムで、不動産会社が月額費用を支払うことで利用できる業者専用プラットフォームです。
- 全国の賃貸・売買物件が約838万件登録（公式データ）
- アットホーム加盟店約59,000店が利用
- 物件情報を「転載可・転載不可・要確認」に設定できる
- 一般ポータルへの公開前物件や、ネット非公開物件が含まれる
つまりATBBは、SUUMOやホームズに載る前の”川上”にある情報源です。不動産屋が物件情報を取得するのは主にここからです。
なぜSUUMOに載らない物件があるのか？管理会社の本音
「未公開物件」という言葉に魅力を感じる方は多いですが、なぜそもそも非公開にするのか、ご存知でしょうか？管理会社側から見ると、理由は大きく3つあります。
① 大家さんが「誰でもいい」とは思っていない物件
審査にこだわりのあるオーナーは、「信頼できる不動産屋にだけ紹介を任せたい」と考えます。ポータルサイトに出すと不特定多数から問い合わせが来るため、あえて非公開にするケースがあります。
② ポータルサイトへの掲載費を節約したい
SUUMOやホームズへの掲載は無料ではありません。賃料が安い物件や、管理会社側の費用負担ルールによっては、掲載コストを抑えるためにATBBのみに登録されることがあります。
③ 建築中・リフォーム中で写真が揃っていない
新築でも竣工前の物件は、宅建業法上の制限からポータルに出せません（広告できるのは建築確認後）。ただし情報自体はATBBに先行登録されます。
「転載不可にしているのは”いい物件だから隠している”ではなく、大家さんの意向や費用・タイミングの問題がほとんどです。焦らせて釣ろうとする業者もいるので、未公開＝レアという言葉には少し注意が必要です。」
ATBBとレインズの違い：管理会社が毎日使っている立場から解説
「レインズ」と「ATBB」は混同されがちですが、別物です。
| 項目 | ATBB | レインズ |
|---|---|---|
| 運営 | アットホーム株式会社（民間） | 国土交通省指定・各地域の指定流通機構（公的） |
| 強み | 検索条件が細かい・UI使いやすい | 売買系の義務登録あり・全社共通 |
| 利用料 | 有料（月額） | 有料（会員費） |
| 一般公開 | ❌ 業者専用 | ❌ 業者専用（一部開示あり） |
| 管理会社の使用頻度 | 賃貸はATBBがメイン | 売買はレインズ必須 |
実務では「賃貸仲介はATBBがメイン、売買はレインズが中心」という使い分けが一般的です。レインズは売買の義務登録があるため、賃貸での網羅性は実際のところATBBのほうが高いケースが多いです。
「未公開物件＝お得」とは限らない：現場の実態
ATBBの未公開物件を「掘り出し物」と紹介するメディアは多いです。ただし管理会社の立場から言えば、転載不可の物件が必ずしも好条件とは限りません。
転載不可にされる物件の中には、こういうものも含まれます。
- 入居審査が厳しすぎて決まりにくい物件
- リフォームが間に合っておらず、写真が古いまま
- 家賃が相場より高めで、大手サイトに出しても反応が薄い
もちろん「広告費節約のために非公開にしている掘り出し物」も確かにあります。ただ「未公開だから希少価値がある」という煽り方には注意してください。
また、SUUMOなどのポータルサイトは同じ物件を複数の仲介業者がそれぞれ掲載するため件数が多く見えますが、実質の物件数は見かけより少ないです。さらにすでに申込済みなのに広告を落としていないおとり広告も混在しています。ATBBは業者間のリアルタイム空室情報が集まるため、表示されている物件の精度が高いという点が最大の強みです。
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一般人がATBBを活用する3つの方法
ATBBは業者専用のため、一般の方が直接ログインすることはできません。ただし以下の方法で間接的に活用できます。
LINEでお部屋探しができるオンライン不動産屋です（運営：株式会社コレックホールディングス）。スタッフにATBBを使って物件を探してもらえるほか、ATBBのIDが発行されて自分で検索することも可能。仲介手数料は基本0円（オーナー負担物件の場合）。
▲ メリット：来店不要・夜間対応・ATBBに直接アクセス可能
▼ デメリット：引越し予定日が未定だと対応してもらいにくい・担当スタッフにムラがある
近くのアットホーム加盟店に行き、「SUUMOに載っていない物件も含めてATBBで探してください」と伝えれば担当者が対応してくれます。正直、この方法が一番確実です。
▲ メリット：担当者が直接動ける・転載不可物件も出しやすい
▼ デメリット：来店が必要・担当者によって差がある
「うちもATBB使っていますが、”ATBBで探して”と言ってくる客は少ないです。伝えてくれると担当者も動きやすいし、転載不可の物件も出しやすくなります。知っているなら遠慮なく言ったほうがいい。」
YouTubeチャンネル「リベラルアーツ大学（両学長）」が運営する賃貸仲介サービスです（libe-estate.com）。仲介手数料は0円〜最大0.44ヶ月分。仕組みとしては、利用者が自分でポータルサイトから気になる物件を登録 → リベ大不動産がAD（広告料）付き案件として手数料無料で仲介するスタイルです。
▲ メリット：手数料コストが抑えられる・仕組みが明快
▼ デメリット：自分で物件を探す力がないと機能しない・おとり物件を掴まされるリスクがある
「このサービスは”客に物件を自分で見つけてもらって、持ち込んでもらう”スタイルです。AD付き物件はオーナーや管理会社が広告費を出しているので、手数料ゼロの仕組み自体は嘘ではない。ただし自分でポータルを見て良し悪しを判断できる人向きです。エリアも物件の目星もついていない段階で使うと、かえって迷走します。」
ポータルサイト・DB 比較テーブル
| サービス | 対象 | おとり広告リスク | 仲介手数料 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| SUUMO | 一般向け | 高め | 通常1ヶ月分 | 知名度No.1・同一物件の重複掲載が多い |
| アットホーム | 一般向け | 中程度 | 通常1ヶ月分 | ATBB連動・写真充実 |
| ATBB | 業者専用 | 低い | 交渉次第 | 空室精度高い・重複なし・未公開物件あり |
| レインズ | 業者専用 | 低い | 交渉次第 | 売買は義務登録・公的機関運営 |
| イエプラ経由 | 一般が間接利用可 | 低い | 基本0円〜 | 来店不要・ATBBに直接アクセス可 |
| リベ大不動産 | 自分で探せる人向け | 自己責任 | 0〜0.44ヶ月分 | 持ち込み型・手数料最安水準 |
実際の口コミ：良い評判・悪い評判
「こだわりの条件があって、スーモで全然出てこなかったのに、ATBBを使ってるイエプラで条件に近い物件が出てきました。結果的にそこに決めました」（20代女性）
「SUUMOとATBBで同じエリアを比べたら30件くらい差があって、その中に気に入る物件がありました。ライバルが少なかったのかすぐ内見できました」（20代男性）
「未公開物件を期待して問い合わせたら、転載不可の物件を3件出してもらったけど、正直どれも微妙でした。期待しすぎた」（20代女性）
「イエプラのスタッフ対応がイマイチで、希望条件を伝えても全然違う物件を送ってきた。自分で不動産屋に行った方が早かったかも」（30代男性）
ATBBを使った賢い部屋探しの手順
部屋が決まったら、引越し費用も節約しよう
ATBBを活用して良い物件が見つかったら、次のステップは引越し費用の圧縮です。同じ距離・荷物量でも業者によって数万円の差が出ます。「引越しラクっとNAVI」のような一括見積もりサービスなら、1回の入力で複数社から見積もりが取れるので、物件探しと並行して動いておくのがおすすめです。
まとめ
- SUUMOは同一物件を複数業者が重複掲載するため件数が多く見えるだけ。おとり広告も混在している
- ATBBは空室精度が高く重複のない業者間DBで、選択肢の質が高い
- 未公開物件が存在するのはコスト・審査・タイミングの事情であり、必ずしも”いい物件”とは限らない
- 一般人が活用する方法：イエプラ経由 / 加盟店への直接依頼 / リベ大不動産（自分で探せる人向き）
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