賃貸の退去費用、払いすぎてない？国のガイドラインで自分を守る方法

「退去したら30万円請求された」「敷金が1円も返ってこない」——こういう話は珍しくない。

でも、その請求が本当に正しいかどうか、確認しましたか？

国土交通省のガイドラインには、入居者が負担しなくていい費用の範囲がはっきり書いてある。知っているかどうかだけで、数万〜十数万円変わることがある。管理会社で実際に退去精算に関わってきた視点から、正直に解説する。

目次

1. そもそも「原状回復」とは何か
2. 払わなくていい費用一覧（貸主負担）
3. 払う必要があるもの（入居者負担）
4. 契約書の「特約」に要注意
   1. よくある特約の記載例と注意ポイント
5. 請求書の正しい読み方
   1. ① 各項目に理由が書いてあるか
   2. ② 減価償却が考慮されているか
   3. ③ 工事単価が相場内か
6. 交渉のコツ：現場で使えるポイント
   1. 入居前の写真・動画が最大の武器
   2. 交渉はメール・書面で行う
   3. 「ガイドラインで確認した」と一言入れる
7. それでも解決しないときの相談先
8. まとめ：退去費用で損しないための6つのポイント

そもそも「原状回復」とは何か

原状回復とは「すべてを元通りにする」ことではない。国土交通省のガイドラインでは、次のように定義されている。

「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
——国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

つまり、普通に生活していれば生じる劣化（通常損耗・経年劣化）は、貸主負担が原則。年数が経てば自然に傷む部分を入居者に全額負担させるのは、ガイドライン上は認められていない。

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退去を考える前に。管理会社への正しい伝え方・記録の残し方を現場目線で解説。

ガイドラインの条文・実務上の解釈・よくある請求パターンを管理会社目線で詳しく解説。

払わなくていい費用一覧（貸主負担）

以下は国交省ガイドラインで原則として貸主が負担すべきもの。請求書に含まれていたら、まず根拠を確認する必要がある。

払う必要があるもの（入居者負担）

入居者の故意・過失・善管注意義務違反による損耗は入居者負担。以下は代表的なケース。

• タバコによるクロスの黄ばみ・ヤニ臭（禁煙物件も含む）
• ペットによる傷・尿染み・臭い
• 引越し時の不注意による壁・ドアの大きな傷や穴
• 結露を放置してできたカビ・腐食
• 下地ボードまで達する釘穴・大きな穴
• 掃除を全くしなかったことによる著しい汚れ
• 水分放置によるフローリングの変色・腐食

契約書の「特約」に要注意

ガイドラインを知っていても、契約書に特約が書かれていると話が変わる。特約はガイドラインより優先されるケースがあるため、サインした時点で同意したとみなされる。入居前に必ず確認しておきたい項目だ。

よくある特約の記載例と注意ポイント

請求書の正しい読み方

① 各項目に理由が書いてあるか

「クロス張替え ○万円」だけでは不十分。「タバコのヤニによる変色のため」「入居者過失による破損のため」など、負担させる理由が書かれているか確認する。理由のない請求は根拠を問い返す権利がある。

② 減価償却が考慮されているか

ガイドラインでは、年数が経つほど入居者の負担割合は下がるとされている。クロスは6年で残存価値ほぼゼロが目安。5年住んでいたのに新品同様の単価で請求されていたら、減価を主張できる。

③ 工事単価が相場内か

クロス張替えの相場は1㎡あたり800〜1,500円程度。「1部屋全面張替え15万円」のような金額は見積もりの根拠を確認すべきだ。