結論
売却＝退去ではありません。
ただし、
- 家賃が相場より安い
- リノベすれば高く売れる
- 修繕が近い
- 再販益が出る
この場合は
退去させた方が儲かる構造がある。
これが本質です。
パターン① オーナーチェンジ
入居中のまま投資家に売る方法。
この場合、住み続けられる可能性は高い。
買主が見るのは：
- 家賃
- 利回り
- 滞納の有無
- 管理状態
利回りとは何か（小学生でも分かる）
利回り ＝ 年間家賃 ÷ 物件価格
例：
家賃8万円
年間96万円
売却価格1,600万円
96 ÷ 1,600 = 6%
これが利回り。
家賃が上がれば売却価格も上がる。
ここがすべての起点。
パターン② 退去→家賃を相場に上げて売却
現在8万円
相場10万円
利回り5.5%
8万円なら約1,745万円
10万円なら約2,180万円
差額 約435万円。
立退料やリノベ費を払っても利益が出るなら、
退去交渉が始まる。
感情ではなく、計算。
パターン③ 退去→リノベ→高値再販
築古ファミリー物件で多い。
入居中では工事できない。
リノベ後に“新築風中古”として高値で売る。
この場合、退去圧は強くなる。
なぜオーナーチェンジではダメなのか？
ダメではない。
ただし、
・家賃が安い
・修繕が近い
・再販益が大きい
この3つが揃うと、
空室にした方が高く売れる。
それだけ。
管理会社は黒幕なのか？
結論：
ほぼ違います。
管理会社が積極的に「退去させましょう」と提案することは、実務上ほぼありません。
退去交渉は労力もリスクも高い。
むしろ、
売却を担当する仲介会社や買取業者側が
「空室にした方が高く売れます」と提案しているケースが多い。
ここを理解しないと、敵を間違えます。
まず前提：管理会社は退去が一番面倒
管理会社の本音。
退去交渉は、
- 時間がかかる
- トラブルになる
- 裁判リスクがある
- クレームが増える
- オーナーとの板挟みになる
メリットがない。
家賃が安定して入っている入居者を
わざわざ動かすインセンティブはほぼありません。
では誰が「退去させた方がいい」と言うのか？
結論：
売却仲介会社・買取再販業者です。
売却の裏側フロー（時系列）
① オーナーがまず相談するのは誰か？
多くの場合、
管理会社ではなく
売却仲介会社に先に相談します。
理由は単純。
「いくらで売れるか知りたいから。」
② 仲介会社が査定を出す
ここで言われること：
- オーナーチェンジなら◯◯万円
- 空室渡しなら◯◯万円
- リノベすればさらに上がる
この差額が大きいと、
退去案が浮上します。
なぜ空室だと高く売れるのか？
理由は3つ。
① 実需層が買える
入居中だと住めない。
② 家賃を相場に上げられる
現入居者の家賃が安い場合、
退去後に再募集で上げられる。
③ リノベできる
入居中では工事不可。
利回りの話がここで効く
売却価格は
売却価格 ＝ 年間家賃 ÷ 利回り
家賃が1万円上がると
売却価格は数百万円変わることもある。
だから
「退去費用払ってでも上げた方が儲かる」
という計算になる。
その後、管理会社に話が来る
仲介会社 → オーナー → 管理会社
の順番が多い。
そして管理会社にこう言われる。
「退去交渉できますか？」
管理会社は
やりたくないけど
オーナーの意向だから動く。
ここで入居者は
「管理会社が急に強気になった」と感じる。
管理会社の本音
・正直、退去は避けたい
・でもオーナーの意向は無視できない
・裁判は避けたい
・立退料で解決したい
だから、
いきなり強制はほぼしない。
よくある勘違い
× 管理会社が儲けたいから退去させる
→ 管理会社に利益はほぼない。
× 新オーナーが来たら終わり
→ 普通借家なら簡単に退去はさせられない。
売却時、どこまで情報は出るのか
売主はかなり開示します。
開示される情報
- レントロール
- 賃貸借契約書
- 滞納履歴
- クレーム履歴
- 修繕履歴
- 管理委託契約
- 重要事項相当資料
個人情報は伏せられますが、
「滞納回数」「トラブル履歴」は共有される。
買主は“入居者の質”を見る。
入居者が強いケース
・普通借家
・滞納なし
・クレームなし
・更新直後
この場合、
退去させるには相当な立退料が必要。
だから
「思ったより利益出ない」
と判断し、
オーナーチェンジに切り替えることもある。
入居者が弱くなるケース
・定期借家
・滞納履歴あり
・更新拒絶タイミング
・高齢単身で将来リスク大
この場合は攻められる。
特に定期借家は強い。
管理会社の本音
再販業者案件はスピード重視。
・揉めると時間ロス
・裁判は赤字
・イメージ悪化
だから基本は
「立退料で解決」。
強制は最後の最後。
よくある勘違い
× 売却されたら即退去
× 新オーナーが来たら終わり
× 家賃は勝手に上がる
全部違う。
普通借家なら簡単には出せない。
まず前提：売却だけでは退去させられない
売却＝即退去ではありません。
普通借家の場合、貸主が契約を終了させるには
- 正当事由があること
- 6か月以上前に通知していること
この2つが必要です。
6か月前通知って具体的に何？
イメージ
1月1日 貸主が「契約を終了したい」と書面通知
↓
6か月経過
↓
7月1日以降でなければ終了主張できない
ポイントは：
- 口頭では弱い
- 書面が原則
- 6か月“以上”必要
いつ使われるのか？
よくあるのは：
- 売却で空室にしたい
- 建替えたい
- 自己使用したい
- 定期借家ではなく普通借家
このとき貸主が「更新しません」と言う場合に必要。
重要：6か月通知だけでは足りない
ここが誤解されやすい。
6か月前通知を出しても、
正当事由が弱ければ退去は認められない。
正当事由の判断材料：
- 貸主の必要性
- 借主の居住必要性
- 建物老朽化
- 立退料の提示
つまり、
6か月通知＋立退料提示がセットになることが多い。
更新拒絶との関係
普通借家は自動更新が原則。
更新を拒絶する場合も、
- 正当事由
- 6か月前通知
が必要。
だから
「更新しません」は簡単に通らない。
定期借家は違う
定期借家契約の場合、
- 契約期間満了で終了
- 正当事由不要
ただし
満了の1年前〜6か月前の間に
終了通知が必要。
ここは別ルール。
まとめ
売却は「あなたの問題」ではない。
数字の問題。
あなたが
- 普通借家
- 滞納なし
- 更新直後
なら立場は弱くない。
冷静に条件を整理する。
それだけで結果は変わる。
本記事は一般的な情報提供であり、法的助言ではありません。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
今、あなたはどのパターンですか？
① オーナーチェンジ
② 退去交渉中
③ 家賃値上げを断った直後
状況をコメントで教えてください。
次に何を言うべきか、具体的に整理します。
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