【結論】オーナー都合なら
原則、無条件で退去する義務はありません。
普通借家契約であれば、
あなたには居住権があります。
ただし、
・建物が危険なほど老朽化
・貸主の必要性が非常に強い
・相当な立退料が提示されている
この場合は退去が認められる可能性があります。
オーナー都合とは？
・売却したい
・家族が使いたい（自己使用）
・建替えたい
これらはすべて「貸主側の事情」。
法律上は
正当事由が必要
そして足りない部分を
立退料で補完する
これが実務。
① 売却だけが理由の場合
✔ 結論
ほぼ断れる。
なぜ？
売却しても契約は買主に引き継がれます（オーナーチェンジ）。
つまり、
「売る＝出ていく義務」ではない。
売却は正当事由としてかなり弱い。
現実
退去させたいなら
立退料を高めに出すしかない。
売却で退去は本当？オーナーチェンジではダメな理由を現場解説
② 自己使用（オーナーや家族が住む）
✔ 結論
ケース次第。
なぜ？
本当に住む必要があるなら理由として強くなる。
例えば：
・他に住む家がない
・高齢親の介護のため
・単身赴任終了で戻る
ただし、
「便利だから使いたい」
程度では弱い。
現実
立退料が十分なら
退去が認められる可能性あり。
③ 建替え（老朽化が明確）
✔ 結論
強い。断り続けるのは難しくなることも。
なぜ？
建物が危険レベルで古い場合、
安全性の問題になる。
特に：
・耐震不足
・倒壊リスク
・重大な劣化
この場合、
オーナーの主張は強くなる。
ただし重要
それでも
相当な立退料が必要。
お金なしで退去は基本ない。
まとめ（超シンプル）
| 理由 | 強さ | 断れる？ |
| 売却 | 弱い | ほぼ断れる |
| 自己使用 | 中間 | 条件次第 |
| 建替え（老朽化） | 強い | 立退料次第 |
覚えておくべき本質
裁判所が見るのは
「貸主の事情」と「あなたの生活」
のバランス。
そして不足分を
立退料で調整する。
さらにシンプルに言うと
売却 → お金勝負
自己使用 → 理由＋お金
建替え → 理由が強い＋お金必須
もし一言で覚えるならこれ。
お金なしで出る義務は、ほぼない。
【時系列】オーナー都合退去｜何がいつ起きる？
全体像（ざっくり）
口頭通知
↓（数日〜2週間）
書面通知
↓（1〜4週間）
金額提示
↓（1〜2か月）
交渉
↓（まとまらない場合）
裁判検討
① 口頭通知（0日目）
「建替え予定で…」
「売却予定で…」
「家族が住むことになって…」
多くは電話や訪問で突然。
🔎 この時点ではまだ“お願い”レベル。
② 書面通知（1週間〜2週間後）
正式な通知が届く。
ポイント：
・普通借家なら6か月前通知が必要
・期間が短いと無効の可能性あり
📌 焦ってサインしない。
③ 金額提示（1〜4週間後）
ここで初めて本格交渉。
最初の提示は
低めで来ることが多い。
例：
・家賃3ヶ月分のみ
・引越し代のみ
ここは“スタート地点”。
④ 交渉（1〜2か月）
入居者が損失額を提示。
✔ 引越し費用
✔ 新居初期費用
✔ 家賃差額
✔ 迷惑料
多くはこの段階でまとまる。
⑤ 裁判検討（3〜6か月以降）
交渉が決裂した場合。
実際に裁判に進むのは少数。
理由：
・時間がかかる（1年以上）
・オーナー側の費用負担大
・和解が多い
日程の目安（現実的スケジュール）
| フェーズ | 目安期間 |
|---|---|
| 口頭通知 | 0日目 |
| 書面通知 | 1〜2週間 |
| 金額提示 | 2〜4週間 |
| 交渉期間 | 1〜2か月 |
| 裁判準備 | 3か月以降 |
| 裁判期間 | 1〜2年 |
図解（時間軸）
0日目 1週 1か月 3か月 1年
│ │ │ │ │
口頭通知 → 書面 → 金額提示 → 交渉 → 裁判（まれ）
重要ポイント
✔ いきなり裁判にはならない
✔ 多くは交渉で止まる
✔ 立退料がカギ
入居者がやるべきタイミング
■ 口頭通知直後
→ 契約書確認
■ 書面が来たら
→ 通知期間チェック
■ 金額提示後
→ 損失額計算
■ 圧力を感じたら
→ 早めに相談
立退料の本当の決まり方
立退料は
① 正当事由の強さ
② 入居者の損失額
③ 交渉力
この3軸で決まります。
立退料の金額はどう考える？
家賃はどう扱われるのか
まず前提。
立退料は
引越し費用
＋ 新居初期費用
＋ 生活補償（迷惑料）
で決まります。
① 現在の家賃はどうなる？
退去するまでは
通常どおり家賃を払います。
ただし交渉次第で
✔ 最終月フリーレント
✔ 家賃◯ヶ月分を立退料に含める
という形になることがあります。
② 新居の家賃は払ってもらえるの？
基本的に、
新居の家賃そのものをずっと払ってもらうことはありません。
しかし実務では、
・新居の家賃が上がる場合
・相場上昇で負担が増える場合
この“差額分”を迷惑料として上乗せすることはあります。
具体的な金額目安（単身）
例：
現在の家賃：8万円
新居家賃：9万円（＋1万円）
① 引越し費用
20万円
② 新居初期費用
敷金・礼金など
約40万円
③ 家賃差額補償
1万円 × 12ヶ月
＝12万円
④ 迷惑料
20〜40万円
▶ 合計目安
約90万〜120万円
（家賃約10〜15ヶ月分相当）
具体的な金額目安（ファミリー）
例：
現在の家賃：15万円
新居家賃：18万円（＋3万円）
① 引越し費用
30万円
② 新居初期費用
100万円前後
③ 家賃差額補償
3万円 × 24ヶ月
＝72万円
④ 迷惑料
80万〜120万円
▶ 合計目安
約250万〜320万円
（家賃15〜20ヶ月分相当）
※売却理由など弱い正当事由の場合は上振れしやすい。
なぜ家賃差額を入れるの？
退去は入居者の責任ではない。
相場上昇で負担が増えるなら
それは“損失”。
裁判でも
「不利益の程度」
として考慮されることがあります。
単身とファミリーの決定的な違い
単身
→ 部屋が見つかりやすい
→ 差額が小さくなりやすい
ファミリー
→ 学区制限
→ 希少物件
→ 家賃が跳ね上がりやすい
だから金額差が出る。
現実的なレンジまとめ
| 区分 | 現実的な合計目安 |
|---|---|
| 単身 | 60万〜130万円 |
| ファミリー | 150万〜300万円超 |
※入居年数や理由で変動。
重要ポイント
家賃そのものをずっと払ってもらうわけではない。
しかし、
差額分 × 一定期間
は交渉材料になる。
裁判になったらどうなる？
オーナーが裁判を起こす
期間：1年〜2年
和解が多い
オーナーが負けた場合
・弁護士費用 50万〜150万超
・裁判費用 数万円
・売却や建替えの遅延損失
入居者は原則退去不要。
入居者が負けた場合
・立退料と引き換えに退去命令
・期限までに退去
・応じなければ強制執行
ただし、
立退料が相当額であることが前提。
入居者側の裁判費用
弁護士を依頼する場合：
費用目安：
・相談料 30分5,000円前後（無料も多い）
・着手金 30万〜60万円
・成功報酬 経済利益の10〜20％
※日本では弁護士費用は原則自己負担。
管理会社の本音
・裁判は避けたい
・オーナーの予算次第
・合理的なら和解したい
つまり、
数字で整理すればまとまりやすい。
今すぐやるべきこと
① 契約書確認（普通借家か）
② 通知が6ヶ月前か確認
③ 損失額試算
④ 録音
⑤ 安易にサインしない
交渉トーク例
❌「出ません」
ではなく
✔「新居取得費は〇〇万円です」
✔「この条件なら検討できます」
感情より数字。
よくある誤解
❌ 書面が来たら確定
❌ 裁判されたら即退去
❌ 断ると違法
どれも違う。
オーナー都合で退去と言われたら
どこに相談すればいい？
【まず最初に】無料で整理したい場合
① 法テラス（日本司法支援センター）
最優先。
✔ 収入条件を満たせば無料相談
✔ 弁護士費用の立替制度あり
✔ 退去・立退料も対象
👉 「法テラス 最寄り」で検索
電話相談も可能。
② 市区町村の法律相談
✔ 月1〜数回開催
✔ 30分無料が多い
✔ 予約制
市役所・区役所のホームページに掲載あり。
【実務的に強い】不動産トラブル専門
③ 弁護士（借地借家に強い人）
ポイント：
✔ 「不動産・借地借家」と明記している
✔ 立退交渉実績がある
✔ 初回相談無料の事務所を選ぶ
【圧力を感じる場合】
④ 消費生活センター
✔ 威圧的対応
✔ 強引な退去要求
✔ 契約トラブル
188（いやや）でつながる。
※法的代理はできないが、助言は受けられる。
【弁護士を入れるべきサイン】
次の状態なら早めに専門家へ。
✔ 内容証明が届いた
✔ 裁判を起こすと言われた
✔ 強い口調・頻繁訪問
✔ 書面にすぐサインを迫られた
【相談前に準備するもの】
相談効率を上げるために用意：
・賃貸契約書
・更新書類
・通知書
・家賃額
・入居年数
・提示された立退料
これだけで話が早い。
【単身とファミリーでの違い】
単身
→ 交渉でまとまりやすい
→ まず無料相談で十分なことも多い
ファミリー
→ 金額が大きくなりやすい
→ 早めに専門家相談が安全
【迷ったらこの順番】
1️⃣ 法テラス or 市区町村無料相談
2️⃣ 不動産に強い弁護士
3️⃣ 圧力があるなら消費生活センター
まとめ
オーナー都合の退去は
自動的に決まるものではない。
立退料は
正当事由の強さ × 損失額 × 交渉力
で決まる。
裁判は最終手段。
多くは和解。
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