結論
不動産営業、とくに売買営業は
高収入＝安全ではない。
滞納が起きやすい背景には、
歩合依存 × 金銭感覚の変化 × 転職頻度の高さ
という構造がある。
問題は年収の高さではない。
収入の持続性。
① 歩合依存という収入の波
売買営業は、
・基本給＋高歩合
・成約で数十万〜数百万円
繁忙期は月収100万円超も珍しくない。
しかし、
案件が止まれば収入は激減。
平均年収ではなく、
“最低月”で見ると不安定。
家賃は毎月固定。
ここにミスマッチが生まれる。
② 高額取引が生む金銭感覚のズレ
売買は扱う金額が桁違い。
数千万〜数億円。
日常的に大きな金額を動かす環境にいると、
・家賃10万円が安く感じる
・高級車が当たり前になる
・交際費が増える
生活水準が上がりやすい。
しかし収入は波打つ。
固定費だけが残る。
③ 転職頻度が高い
成果主義業界では、
・入社 → 半年で退職
・会社変更
・独立
が珍しくない。
勤続年数が短くなりやすい。
これは審査ではマイナス。
なぜなら、
審査は「今の収入」ではなく
“1年後も続いているか”
を見ているから。
④ 激務と心身の不調
・長時間労働
・強いノルマ
・精神的プレッシャー
心身を崩す
↓
営業成績低下
↓
収入減
高収入の裏に、高ストレスがある。
実際の滞納パターン
1ヶ月目：入金遅れ
2ヶ月目：分割相談
3ヶ月目：カード依存増
4ヶ月目：保証会社代位弁済
「去年は稼いでいた」は通用しない。
管理会社の本音
会社名では判断しない。
見るのは、
・固定給割合
・直近3ヶ月の収入推移
・勤続年数
・家賃比率
・貯蓄
売買営業と聞けば、
「波が激しい可能性」を想定する。
だから最低月で判断する。
よくある勘違い
× 大手企業だから安心
× 年収800万だから問題ない
× 営業トップだから落ちない
審査は“未来の成功”を評価しない。
安定性を見る。
対策
✔ 最低月基準で家賃設定
✔ ボーナスを固定費計算に入れない
✔ 手取り25％以内
✔ 貯蓄3ヶ月以上
✔ 勤続半年以上で申込
派手に稼ぐ人ほど、
地味な家賃設定が安全。
まとめ
不動産売買営業が滞納するのは、
能力不足ではない。
収入構造と生活水準の固定化のズレ。
家賃は“波”を前提に決めるべき。
高収入でも、崩れるときは一気に崩れる。
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