結論｜レインズは“業者専用の共有在庫”。でも賃貸は全部載っていない。
レインズとは、
不動産会社だけが使える業者間物件共有システムです。
ただし賃貸では、
すべての物件が登録されているわけではありません。
ここを誤解すると、
部屋探しで遠回りします。
1. レインズの正体
正式名称は
Real Estate Information Network System（REINS）。
国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しています。
例：
- 東日本不動産流通機構
- 近畿圏不動産流通機構
賃貸における特徴
✔ 業者専用（一般人はログイン不可）
✔ SUUMOやHOME’Sとは別物
✔ 他社が客付けできる「共有在庫」
つまり、
業者間の在庫データベースです。
取引態様別｜レインズ掲載のリアル
物件情報には必ず「取引態様」があります。
ここを見ない人は、ほぼ全員損します。
① 専任媒介
特徴
・窓口1社
・情報コントロール可能
・囲い込みしやすい
レインズ掲載
→ 出すことが多い
→ ただし申込後も消えないことがある
本音
自社客優先。
申込が入っていても情報が残るケースは普通にあります。
② 一般媒介
特徴
・複数社募集
・反響勝負
・拡散型
レインズ掲載
→ 義務なし
→ 出さないケース多数
ここが現場のリアル
実際は、
・仲のいいオーナーと口約束
・他社紹介NG
・ポータルで反響独占
・「募集終了」と他社に伝える
・自社客へ優先案内
・他物件へ振替
これが普通にあります。
なぜか？
反響が命だから。
賃貸仲介は
ポータル掲載にお金がかかります。
だからこそ、
できるだけ効率的に
反響を自社で獲得したい。
これが構造です。
③ 貸主
特徴
・最短ルート
・情報が早い
・他社NGもある
レインズ掲載
→ 出さないことも多い
貸主物件は、
他社に出さず自社完結したいケースが多い。
2. 賃貸は登録義務がない
ここが一番の誤解。
売買の専任媒介は登録義務があります。
しかし、
賃貸は義務なし。
つまり、
・レインズに載っていない物件は普通にある
・ポータルだけ掲載の物件も多い
・仲の良いオーナー物件は非公開にすることもある
「レインズにない＝怪しい」ではありません。
よくある勘違い
❌ レインズ＝全部の物件
❌ ポータルにある＝空いている
❌ 大手＝安心
違います。
営業の動きで判断してください。
3. レインズの役割（賃貸）
管理会社が持つ物件を、
他社仲介が紹介できるようにする仕組み。
簡単に言えば、
業者間の在庫共有システム。
4. 一般の人が使う方法
直接ログインはできません。
方法① 店頭で画面を見せてもらう
これが基本。
方法② 成約相場を確認する
レインズ・マーケット・インフォメーション
過去の成約価格は確認可能。
5. 情報の鮮度
レインズは
・出たて情報がある
・ポータル未掲載物件がある
ただし、
更新は会社次第。
申込済でも残ることもある。
「常に最新」ではありません。
6. 「おとり物件はない」は本当か？
原則、公的システムなので
意図的なおとりは基本ありません。
しかし、
・申込済でも消していない
・更新が遅い
こうしたケースは普通にある。
「ゼロ」とは言い切れない。
7. レインズを知っていると有利になる理由
営業にこう言ってください。
「レインズ登録日は？」
「取引態様は？」
「今日現在で空き確認できますか？」
この3つで、
営業はサボれません。
8. 本音｜地元業者の横つながり
ポータル写真を見るだけで、
どの管理会社かわかる。
だから地元業者は、
・オーナーへ直接連絡
・紹介可能か確認
・条件交渉
それでもNGなら、
・メリット
・デメリット
・審査難易度
・家賃バランス
を伝え、次へ繋げる。
これが本当に強い営業。
まとめ
レインズとは
✔ 業者専用の物件共有ネットワーク
✔ 賃貸は登録義務なし
✔ すべての物件が載っているわけではない
✔ 成約相場は一般も確認可能
そして一番重要なのは、
レインズをどう使うかで、仲介の質が分かる。
最後まで読んでいただきありがとうございます。
レインズの仕組みを知るだけで、
仲介の対応は確実に変わります。
「知らないまま部屋を決める」か
「仕組みを理解して選ぶ」か。
結果は大きく違います。
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今後も、賃貸の裏側を現場目線で解説していきます。
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